Las personas físicas que tienen la calificación de No Residentes fiscales en España y que sean propietarios de un inmueble en España, tendrán que pagar a la Administración española los siguientes impuestos:
1. Impuestos imputados cuando el inmueble no está alquilado
Si la propiedad está a su disposición, es decir, que no la tiene alquilada, el No Residente pagará una cantidad a la Administración conocida como imputación inmobiliaria.
La base imponible imputada se calcula aplicando el 1,1% del valor catastral de la propiedad (o el 2% si no se ha revisado el valor catastral).
El tipo impositivo aplicable a esta base imponible será diferente según el lugar donde resida el No Residente:
- Los no residentes que viven en un país de la UE solo serán gravados al 19% de la base imponible anterior.
- Sin embargo, los no residentes que vivan en un país fuera de la UE (por ejemplo, EEUU o Canadá) serán gravados al 24% de la base imponible anterior.
Si el contribuyente no ha sido propietario durante todo el año —o si la propiedad ha sido alquilada parte del año— la imputación inmobiliaria se reducirá en proporción al número de días que la propiedad haya estado realmente a disposición del propietario.
Este ingreso imputado es obligatorio para propiedades urbanas y construcciones rústicas que no se utilizan para una explotación económica. No se aplica a terrenos, parcelas o edificios en construcción.
El plazo para declarar y pagar las imputaciones inmobiliarias es todo el año siguiente al ejercicio que deba declararse. Es decir, para la renta imputada del ejercicio 2025, deberá presentarse la declaración antes del 31 de diciembre de 2026, y así sucesivamente.
Sin embargo, nuestra recomendación es presentar todos los formularios relacionados con la propiedad de inmuebles en enero del año siguiente al de su declaración, coincidiendo así con la fecha límite para declarar los ingresos de los inmuebles que estén alquilados.
2. Impuestos sobre los ingresos cuando el inmueble está alquilado
Las personas no residentes que alquilan un inmueble de su propiedad están obligadas a pagar impuestos por los ingresos generados por la propiedad en España.
El impuesto que tendrán que abonar a la Administración española dependerá del lugar donde resida el No Residente:
- Los no residentes que viven en un país de la UE serán gravados al 19% de la renta neta. Es decir, pueden deducir del alquiler recibido todos los gastos asociados al arrendamiento (mantenimiento, seguros, intereses de la hipoteca, amortización del inmueble, etc.).
- Sin embargo, los no residentes que viven en un país no perteneciente a la UE (por ejemplo, EEUU o Canadá) tributarán al 24% de los ingresos brutos. Es decir, no pueden deducir ningún gasto asociado al alquiler.
En julio de 2025, la Audiencia Nacional de España ha reconocido por primera vez el derecho de los contribuyentes no pertenecientes a la UE a deducir gastos de la renta bruta, alineando así a los contribuyentes no pertenecientes a la UE con sus homólogos de la UE. El Tribunal dictaminó que la limitación de deducciones para no residentes extracomunitarios viola la legislación de la UE y debe ser corregida.
Esta Sentencia abre la puerta a que miles de propietarios extracomunitarios soliciten devoluciones de ingresos indebidos por las cantidades pagadas en exceso. Ahora mismo, los contribuyentes extracomunitarios podrían:
- Deducir los gastos directamente relacionados con sus ingresos por alquiler en España.
- Presentar una solicitud de rectificación de las autoliquidaciones presentadas en los últimos cuatro ejercicios (no prescritos).
El Estado ha recurrido esta Sentencia de la Audiencia Nacional ante el Tribunal Supremo español, que a su vez podría remitir el caso al TJUE para una resolución definitiva.
Nuestra recomendación para los propietarios residentes fuera de la UE:
- Revisen las declaraciones anteriores y confirmen que no se hayan incluido los gastos deducibles afectos al inmueble alquilado.
- Presenten solicitudes de rectificación de las autoliquidaciones que estén a punto de prescribir (4 últimos años), para recuperar el impuesto pagado en exceso.
- Para las nuevas declaraciones, consideren declarar en base al ingreso bruto obtenido, sin perjuicio de prestar una posterior rectificación, hasta que se tenga una confirmación de cuál es la decisión final a la que lleguen las instancias judiciales superiores.
Nuestro despacho puede ayudarle para recuperar los impuestos pagados en exceso y asegurarse de que sus declaraciones fiscales cumplan con la última normativa aplicable.
También recordamos que, si la propiedad solo ha sido alquilada durante parte del año, deben declararse dos tipos de ingresos: los ingresos derivados del arrendamiento y los ingresos imputados para uso y disfrute del propietario.
3. Propiedad del inmueble
La titularidad del inmueble determina que deban satisfacerse además los siguientes impuestos:
- Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): Este impuesto es de naturaleza anual, y el ayuntamiento se encarga de girar un recibo en función de las características y localización del inmueble. Es conveniente tener domiciliado el pago de este recibo en el banco.
- Impuesto sobre el Patrimonio: En caso de que el valor del inmueble sobrepase los umbrales de exención de este impuesto establecidos para cada región de España, las personas físicas no residentes podrían llegar a estar obligadas a declarar por este impuesto por el valor que los inmuebles que tengan en España. Si la región no ha establecido un umbral de exención propio, el umbral establecido por el gobierno español es de 700.000 €. Sin embargo, muchas regiones han aumentado el umbral de exención. Recientemente las autoridades fiscales españolas han indicado que se tributa igualmente en caso de que el no residente tenga interpuesta la titularidad del inmueble a través de una sociedad mercantil extranjera.
4. Transferencia de bienes inmuebles
En la transferencia de un bien inmueble existen impuestos tanto para el comprador como para el vendedor.
El comprador, tanto si es o no residente fiscal, tiene que pagar un impuesto por la adquisición de la propiedad. En líneas generales, este impuesto será el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en caso de que el vendedor sea un promotor inmobiliario, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO) establecido por cada región, en caso de que el vendedor sea un particular o una segunda entrega de esa propiedad.
Por otra parte, si el vendedor del inmueble es un contribuyente no residente fiscal en España, los impuestos en los que estará envuelto el vendedor por la venta del inmueble serán: (i) el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, por la ganancia obtenida por la venta del inmueble; y (ii) el Impuesto de Plusvalía Municipal, en función de la ganancia real o el tiempo de titularidad en el patrimonio del no residente. Ambos impuestos tienen una serie de particularidades por el hecho de que el vendedor sea un contribuyente no residente fiscal en España. Por ello se requiere un asesoramiento especializado para confirmar que la tributación practicada sea la correcta.
En GS Legal Consulting estaremos encantados de asistirle con el cumplimiento de sus obligaciones fiscales por la tenencia de inmuebles en España.
